EXCLUSIVA VS NOTA DE ENCARGO

Mis querid@s lectore/as, volvemos de las vacaciones con fuerzas renovadas y con las pilas cargadas. Es curioso, al menos en mi caso, la fuerza regeneradora que tiene el mar y la capacidad para hacernos olvidar todo lo que nos preocupa, nos estresa, nos agobia o nos impide avanzar en nuestra vida. También quiero acordarme de aquell@s que, por la razón que fuere, no han podido disfrutar de vacaciones. Sin duda no será porque no las hayan merecido. 

Pues bien, una vez que hemos aterrizado en la ciudad, en nuestro trabajo y hemos dejado a nuestros hijos en el colegio, el instituto o la universidad, debemos tomar dos decisiones. La primera es que necesito cambiar de piso. La segunda, a la hora de elegir un API, trabajar con EXCLUSIVA o en NOTA DE ENCARGO.

Para los no iniciados, os diré que la NOTA DE ENCARGO es el sistema de trabajo que no exige trabajar en exclusiva.

Dicho esto, conviene aclarar que, como todo en la vida existen razones a favor y en contra, tanto de un sistema como de otro. No obstante, yo como API y desde Soluziona Inmobiliaria siempre os vamos a recomendar trabajar una vivienda en exclusiva.

Voy a ser muy claro y explícito y para ello os voy a poner un cuadro en el que vais a poder ver por qué recomendamos la EXCLUSIVA frente a la NOTA DE ENCARGO.

Existen muchas más razones que diferencian estos 2 sistemas, pero he querido exponeros estos 9 motivos.

A la hora de vender una vivienda, SEGURIDAD y CONFIANZA son dos palabras clave y muchas veces son la diferencia entre vender o no vender. Indudablemente el precio es el factor más determinante, pero por muy buen precio que tenga la vivienda, yo no conozco a nadie que deje una señal de 10.000 € si el API o la vivienda o ambas no les dan seguridad y confianza.

Os emplazamos a una nueva entrega del Diario de un Inmobiliario y recordad....SOMOS LA PIEZA QUE BUSCAS.

HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.

Querid@s lectores/as, como cada semana nos encontramos para abordar un nuevo e interesante tema relacionado con el sector inmobiliario, que os ayude a conocer más aspectos de nuestro trabajo con agentes inmobiliarios. 

Os tengo que agradecer nuevamente vuestro apoyo, ya que con vuestras visitas habéis conseguido que el post "LOS GASTOS DE UNA COMPRAVENTA", se haya convertido en el tercer post más leído y haya superado las 60 visitas.

Esta semana quiero abordar con vosotros una casuística bastante común a la par que complicada y problemática: LAS VIVIENDAS HEREDADAS. Y es que este tipo de operaciones son complejas porque intervienen no solo factores económicos o comerciales sino también factores emocionales, sentimentales y familiares que no hacen sino enturbiar la situación y más, cuanto más tiempo haya pasado desde el fallecimiento de los testadores, que son las personas que dan en herencia un bien o derecho.

La venta de una vivienda heredada se puede convertir en un calvario de discusiones, enfados, llantos pero sobre todo en un gasto terrible. Ya no solo por el hecho de entrar en juicios con la/s otra/s parte/s sino porque una vivienda requiere de un mantenimiento en materia de comunidad de propietarios, I.B.I. y por supuesto mantenimiento de la vivienda para su conservación.

Debemos pasar del: " es que tu me dijiste, yo te dije, yo pagué, tu me prometiste, etc", al ..... tenemos un problema y hay que solucionarlo. Lo mejor para resolver un problema de esta naturaleza es acudir a un profesional, es decir, un agente inmobiliario que nos ayude a abordar la situación desde la neutralidad y la serenidad, por no decir desde un punto de vista objetivo y de mercado.

Cada parte podrá tener un valor de la vivienda y no es menos cierto que para vender la misma hace falta unanimidad en la decisión de vender y de aceptar un precio. Por eso el agente inmobiliario debe ser un faro en la noche de esos herederos a los que les será casi imposible ponerse de acuerdo.

Por otro lado el agente inmobiliario debe conservar la neutralidad de su posición y no tomar partido por ninguno de los herederos por el motivo que sea. Si conserva su neutralidad tendrá todo el poder moral y comercial necesario para seguir ayudando a sus clientes.

Como ya dijimos en el post "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", los herederos tiene que hacer el esfuerzo titánico de no pensar que fue la casa de sus padres, abuelos o tíos, sino que deberían pensar que si esa casa ya no es nexo de unión para ser causa de desunión lo mejor es deshacerse de ella.

En cuanto al tema económico, una herencia conlleva los gastos propios de la misma tales como impuesto sobre sucesiones, plusvalía municipal por la transmisión de la propiedad y los propios de la propiedad como la comunidad de propietarios y el I.B.I. Si a esto le añadimos la dificultad o imposibilidad en poner a los herederos de acuerdo en vender, el resultado es un gastos extraordinario enorme frente a ningún ingreso.

En resumen, mi consejo cuando se herede una propiedad, da igual si hay 3 herederos o 20, es ponerse en manos de un agente inmobiliario, es decir, un profesional que velará por el eficaz desarrollo de la operación y por sus intereses de manera honrada y profesional.

Nos vemos la semana que viene con un nuevo post del diario de un inmobiliario.

LOS COSTES DE COMPRAR UNA CASA

Querid@s lectores/as, una semana más nos habéis dado vuestro apoyo y habéis conseguido que nuestro post "ATENCIÓN: EURIBOR EN NEGATIVO", supere las 50 visitas y que el post "¿SABES QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" haya superado las 120 visitas. Nos gustaría seguir creciendo con vosotros y que sigáis aprendiendo más sobre nuestro trabajo.

 

El post de esta semana se lo vamos a dedicar a los gastos derivados de la compraventa de viviendas. Hemos detectado que, a pesar del boom del mercado inmobiliario y de que, como en casi todos los sectores la gente cada día tiene más información, todavía queda mucha gente que no sabe que al comprar una vivienda existen una serie de gastos que debemos tener en cuenta y que el banco ya no financia.

Si os parece vamos a dividir este tipo de gastos en 2 grandes bloques según uno sea comprador o vendedor:

Gastos que debe asumir el comprador:

• Impuesto de Valor Añadido (I.V.A.): Este impuesto grava la adquisición de viviendas en primera transmisión. Actualmente el tipo impositivo es del 10 % sobre el P.V.P. 

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): Este impuesto grava la adquisición de vivienda en segunda transmisión y sucesivas. Actualmente este impuesto se encuentra transferido a las comunidades autónomas por lo que su tipo variará de una a otra autonomía. En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6% sobre el P.V.P.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.): Este impuesto grava la formalización de documentos públicos en transmisiones de inmuebles, para la primera copia de escrituras y actas notariales y documentos que contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad. Es decir, tributaremos por este impuesto cuando compremos una vivienda nueva o de segunda mano cuando además tengamos que pedir hipoteca para comprar dicha vivienda.

• Notaría: El notario, en cuanto que fedatario público, es quien vela por la integridad legal y formal de la compraventa. Además el notario ratifica con su firma el acuerdo entre comprador y vendedor y entre el comprador y el banco en caso de haber hipoteca en la compraventa.

• Registro de la Propiedad: Una vez firmada la escritura de compraventa habría que inscribir dicha escritura en el registro de la propiedad, para que de forma oficial se nos considere propietarios de la vivienda o como que ya no lo somos. Este acto de inscripción supone una garantía jurídica total frente a terceros que pudieran reclamar la vivienda para si.

• Tasación: La tasación es un informe que el banco pide a un técnico cualificado, para que confirme si la vivienda coincide con el valor que el banco va a prestar al comprador. Por eso una hipoteca es una préstamo en el que la cantidad prestada por el banco queda garantizada con la vivienda.

• Comisión de Apertura: A la hora de aperturar una cuenta para una hipoteca, el banco suele cobrar una comisión que suele ser un porcentaje sobre el total del préstamo concedido.

Gastos que debe asumir el vendedor:

• Plusvalía Municipal: Este impuesto lo paga el vendedor una vez que ha vendido la vivienda. Tiene 30 días para presentar la documentación en la oficina liquidadora de su municipio y otros 30 días para pagar dicho impuesto. Su cuantía está directamente relacionada con el valor catastral que tenga la vivienda.

• Impuestos de Bienes Inmuebles (I.B.I.): Este impuesto no está técnicamente vinculado a la compraventa de viviendas. No obstante, la ley marca que ante una transmisión de vivienda, debe pagar el I.B.I. quien sea propietario de la vivienda a día 1 de Enero del año en curso.

• Gastos de Comunidad: El vendedor debe dejar pagado a fecha de la venta los gastos ordinarios y extraordinarios referentes a la comunidad de propietarios, y debe presentar documento acreditativo de estar al corriente de dicho pago.

• Gastos hipotecarios: Son aquellos gastos derivados de liquidar la hipoteca si la hubiere.
• Cancelación Económica: En el momento de la Escritura Pública ante notario, el vendedor debe liquidar la cuantía económica de la hipoteca.
• Cancelación Registral: Antes o incluso después de la Escritura Pública, el vendedor tiene que cancelar la carga hipotecaria en el registro de la propiedad. Para ello el banco debe otorgar escritura de cancelación.
• Notario: Dicha escritura de cancelación de la hipoteca la tiene que firmar el notario y conllevará los gastos notariales pertinentes.
• Registro de la propiedad: Una vez otorgada le escritura de cancelación y firmada por el notario, se debe registrar para poder levantar la carga registral de la hipoteca que ya hemos cancelado económicamente.

• Incremento de Patrimonio (I.R.P.F.): La liquidación de este impuesto no siempre será obligatoria, pues dependerá de si hemos vendido más caro o no de lo que compramos, de la edad que tengamos, de cuándo hayamos comprado o de si la vivienda que hemos vendido es o no nuestra vivienda habitual.

En definitiva querid@s amig@s, vender una vivienda no es, para nada, el precio de compra o el precio de venta. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son profesionales cualificados que os ayudarán a tramitar de forma correcta la compra o la venta de una vivienda, asesorándoos sobre los impuestos y gastos que tendréis que asumir en una u otra situación.

Aquí termine el post de esta semana. Nos vemos la semana que viene con otro interesante tema.

¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?

Mis querid@s lectores/as, gracias por seguir apoyándonos una semana más. Después del éxito del último post, esta semana queremos hablaros de algo novedoso en España pero con largo recorrido en otros países europeos y, sobre todo, en Estados Unidos. Se trata del "Home Staging".

Y habrá muchos que diréis, ¿y eso qué es? La traducción al castellano sería algo así como "puesta en escena de la casa", es decir, preparar la vivienda para ponerla a la venta con una imagen más atractiva, más apetecible, y que destaque sobre las demás, sin llegar, ni mucho menos, a las tan temidas reformas. Vamos a explicarlo.

No se llega a la reforma porque esta técnica consiste en despejar la casa y, lo más importante y fundamental para un home stager, "despersonalizarla"; se trata de conseguir un ambiente neutro, ordenado, limpio, armónico, en el que encaje casi cualquier persona, tenga el perfil que tenga. Si nos encontramos con una vivienda muy cargada, despejaríamos lo más posible y le quitaríamos esa sobrecarga excesiva. Si, por el contrario, se trata de una vivienda vacía, amueblaríamos e iluminaríamos sus estancias, con una decoración muy sutil. De esta manera, potenciamos los puntos fuertes de la vivienda, y minimizamos los puntos débiles.

Todos sabemos que, en los tiempos que corren, la imagen es fundamental casi para cualquier cosa; imagen comercial, imagen personal, imagen de marca... Pues esto no deja de ser lo mismo, lo podemos llamar "imagen de hogar"; hay que dar la mejor impresión posible a un comprador potencial ya que la decisión de si un piso gusta o no gusta, se toma en los primeros 90 segundos de la visita, es decir, en la primera impresión.

Pensadlo... Si ponemos todo nuestro empeño en arreglarnos y mostrar lo mejor de nosotros mismos para una entrevista de trabajo, ¿porqué no vamos a hacerlo con nuestra casa?

Hay vendedores a los que esto no les parece relevante, pero hacedme caso, que el olor de la vivienda sea agradable (café recién hecho, flores frescas...) o que, por el contrario, huela a tubería, desagües, o basuras (creedme, me ha pasado), afectan mucho mas de lo que os podáis imaginar para decidirse por una vivienda u otra.

Además, la ventaja de esta técnica es que es accesible a todos, puesto que podemos hacer proyectos con una inversión simbólica, desde los 200 €, o realizar grandes proyectos que conlleven pintar las paredes, cambiar un espejo roto o arreglar una persiana, por 2000 €.

¿Y como se traduce esto en las ventas? Pues he de deciros que cuando una casa realmente está bien preparada para ponerse a la venta y tiene unas buenas fotos, una buena iluminación y una buena presencia, las llamadas y las visitas se multiplican, llegando a reducir el tiempo de venta en semanas y, lo que es mejor, consiguiendo que las ofertas que se efectúen por ella no sean tan agresivas, puesto que no hay pegas que achacarle a la vivienda.

Así que, ya sabéis, invertid un poquito en la imagen de vuestro hogar, que estoy seguro que se recogerá con creces en la venta. Y recordad, no hay una segunda oportunidad para dar una buena impresión.

Todo nuestro agradecimiento al buen hacer y profesionalidad de Angular 8 Fotografía.

Nos veremos en nuestro próximo post de Diario de un inmobiliario.

AÑO NUEVO.....VIDA NUEVA!!!!

Mis querid@s lectores/as.

Se acerca el final de 2015 y es inevitable echar la vista atrás, aunque tan solo sea para hacer balance de todo lo que nos ha ocurrido; en el trabajo, en la familia, en la pareja, con los amigos .....

Es muy humano esto de hacer balance sobre cómo hemos afrontado los problemas de la vida, las trabas de la sociedad y los dulces momentos de satisfacción personal fruto de nuestro buen hacer y de nuestra capacidad para mejorar.

Pero no es menos tradicional y humano, que según llegan las fechas del año nuevo, desempolvemos nuestros más ansiados deseos e anhelos y hagamos una lista con propósitos para el nuevo año. Ciertamente este tipo de listas son lo más parecido a un programa electoral porque se incumple en todo o en casi todo, y de lo que se cumple nos quedamos con la mejor parte, la que no nos cuesta nada hacer.

Sin embargo, quiero aprovechar este post y dedicárselo a tod@s aquell@s que están pensando en comprar o alquiler su primera vivienda o a l@s que están meditando sobre un posible cambio de la actual. Querid@s amig@s quiero deciros que Enero es el mejor momento para dar ese paso y además por varias razones.

En primer lugar, el año nuevo es un momento de euforia en la que nuestros sentidos están alerta para no perderse nada de lo que pasa alrededor. Nueva fiscalidad, nuevas ventajas a la hora de adquirir vivienda o alquilar, nuevas viviendas, nuevas promociones de obra nueva, etc. 

En segundo lugar, no encontraremos otro momento en el año en que tengamos mejor disposición para hacer cosas. El año nuevo es un momento en el que estamos motivados, estamos activos, estamos ilusionados con que el año que empieza sea mejor, sea diferente y sea en el que definitivamente vamos a hacer lo que durante tanto tiempo no hemos hecho.

En tercer lugar y último lugar, es el momento en el que seguramente encontremos menor oposición de nuestra pareja para llevar a cabo ese algo, precisamente por el motivo anterior, porque nos embarga el positivismo de volver a empezar otro año. Nuevo año, nuevas ganas, nuevas ilusiones, nuevas fuerzas.

En definitiva, podemos caer en los tópicos de los propósitos del nuevo año, pero también podemos darnos cuenta de la gran oportunidad para cambiar algo tan importante en nuestra vida como es nuestra vivienda o incluso para iniciar un nuevo proyecto en común o en solitario. Independizarse del hogar familiar seguramente sea el paso más importante que mas de un@ vaya a dar en su vida.

Querid@s amig@s para el último post de este año 2015 he querido daros algo de nuestra luz y nuestros mejores deseos para el nuevo año 2016. Todo el equipo de Soluziona Inmobiliaria está a vuestra disposición para que esos nuevos propósitos inmobiliarios para el nuevo año se hagan realidad.

Feliz salida y entrada de año. Un fuerte abrazo.