¿¿¿TENGO QUE PAGAR EL ITP EN UN ALQUILER???

Mis querid@s lectores/as, una semana más nos damos cita en la publicación semanal del Diario de un inmobiliario. De nuevo os quiero agradecer vuestra fidelidad, habéis conseguido que el último post "¿CÓMO ME PUEDE AYUDAR A VENDER UN PORTAL INMOBILIARIO?", haya superado las 95 visitas.

La verdad es que con el paso del tiempo vamos viendo que los post que más os han gustado tienen que ver con aspectos comerciales y de marketing. Esta semana vamos a hablar de un tema que está muy de actualidad, que no es ni más ni menos que el hecho de que algunas autonomías estén liquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando lo más conocido era que se cobrara este impuesto en las ventas.

Pues bien, lo primero que quiero comentaros es el hecho imponible. Realmente este impuesto grava las transmisiones onerosas de bienes muebles e inmuebles y de derechos sobre éstos. En el caso del alquiler existe una transmisión de la posesión de la misma a título oneroso y por eso el inquilino deberá auto-liquidar el impuesto, bien a través del modelo 600 de Hacienda, o bien, a través de los modelos timbrados de contratos arrendamientos que venden en los estancos.

La verdad es que ha sido tal sorpresa y ha causado tal revuelo esta cuestión, que tanto los portales inmobiliarios como las web de periódicos generalistas de tirada nacional en su versión on line, se han hecho eco de la noticia. Lo cierto es que no es nada común que una Administración deje de liquidar un impuesto de manera generalizada durante un tiempo tan extenso. Debemos recordar que este impuesto existe desde 1993, lo cual nos arroja un dato de 23 años sin cobrar dicho impuesto.

La excusa para no haberlo liquidado hasta ahora, es que parece ser que no merecía la pena que la Administración gastara papel y tinta para reclamar cantidades tan insignificantes. No obstante, el fisco se está poniendo al día ya que está cobrando el impuesto con intereses de demora incluidos.

Para más quemazón del contribuyente, se ven perjudicados aquellos inquilinos que declaran en sus rentas dicho arrendamiento o en base al obligado depósito que el arrendador hace de la fianza, y al cruzar datos, Hacienda ficha al "infractor". Cierto es que las cantidades son en algunos casos ridículas, pues un inquilino que pague un alquiler de 600 € al mes, por un periodo de 3 años, vendría a desembolsar una cantidad inferior a 90 €.

¿Y si he alquilado un local o una nave por una renta de 2.000€, cuánto tengo qué pagar? Tranquil@ que en este caso no aplica este impuesto, porque en los alquileres de locales y naves se aplica el I.V.A., que es incompatible con el I.T.P., por lo que el tipo a aplicar sería el 21 % sobre la cuantía de la mensualidad.

En definitiva querid@s lectores/as, es muy conveniente que a la hora de alquilar una vivienda, seamos arrendadores o arrendatarios estemos bien informados y para ello lo mejor es acudir a un profesional inmobiliario o API (agente de la Propiedad Inmobiliaria) para que nos asesoren en pro de nuestros intereses.

Querid@s amig@s, nos vemos la semana que viene en otro interesante post.

¿COMO ME PUEDE AYUDAR A VENDER UN PORTAL INMOBILIARIO?

Mis querid@s lectores, una semana más me acerco a vosotros con una nueva publicación del diario de un inmobiliario. Nuevamente quiero agradeceros vuestro apoyo al blog con vuestras visitas y comentarios, el post de la semana pasa: "EL NOTARIO: ESE GRAN DESCONOCIDO", ha superado las 60 visitas. Espero que os haya dado una imagen más clara de quién y que hace el notario en una compraventa.

Esta semana quiero abordar el tema de los portales inmobiliarios y cómo estos pueden ayudarnos a vender una vivienda, o ser determinantes para que se pueda vender o no.

Al igual que un portal de empleo nos ayuda a encontrar trabajo o una web de artículo al por menor nos ayuda a encontrar casi cualquier cosa en la red, un portal inmobiliario nos ofrece la posibilidad de encontrar con una probabilidad del 95% la casa que buscamos. Este tipo de herramientas son rápidas, fáciles de usar y sobre todo son muy eficaces, porque casi siempre encontramos lo que buscamos.

No obstante, en este post quiero mostraros la diferencia entre un anuncio en portal inmobiliario de un particular y el de un profesional. En primer lugar, a un particular el anuncio no le cuesta nada mientras que a un profesional la publicación le está costando dinero, esto nos puede dar una pista de quién tendrá más éxito.

Además el profesional suele tener más viviendas publicadas que el particular, por lo que tendrá más probabilidades de venta, aún tan solo para una única vivienda, pues ese anuncio se puede alimentar de vistas a través de los otros. Otra característica de un anuncio de un profesional es el posicionamiento, es decir, un particular cuando pone un anuncio lo publica una vez y el anuncio se pierde en un mar de cientos de anuncios en su zona; sin embargo un anuncio de un profesional tiene la posibilidad de subir en el listado de anuncios publicados, pues para eso paga el profesional, y por tanto tendrá más visibilidad.

También es cierto que tener logo, tener banners, tener una anuncio más completo en cuanto a mayor número de fotos y comentarios más profesionales, completos y adaptados a cada vivienda, ayuda a que el anuncio esté mejor posicionado dentro del portal y en google, por lo que la vivienda publicada por el anuncio del profesional siempre tendrá más probabilidades de venta que la del particular.

Otra diferencia es que en los anuncios profesionales las alertas, los mails y las llamadas se realizan a través de teléfonos de re-direccionamiento, es decir, supone que el cliente comprador llama a la inmobiliaria a través de un teléfono virtual que no siempre es el de la inmobiliaria, mientras que en el anuncio del particular el teléfono que aparece es el del particular, lo que ciertamente supone una pérdida de privacidad a este.

En definitiva, un profesional, un API o una inmobiliaria está dotado de herramientas comerciales y técnicas enfocadas a la venta y a aumentar las probabilidades de éxito. Los portales inmobiliarios discriminan entre particulares y profesionales con un único objetivo, los mejores anuncios siempre van a ser los de los profesionales y los de los particulares sirven a los profesionales para captar esas viviendas, siendo estos portales inmobiliarios auténticas referencias de captación para los profesionales.

Por tanto, si quieres vender tu vivienda acude a un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), que es la mejor garantía de trabajo y servicios que podrás encontrar en el mercado inmobiliario. En Soluziona Inmobiliaria contamos con Daniel Alonso que es API colegiado nº 1865.

Querid@s lectores/as, espero que encontréis interesante este post. Nos vemos en el próximo post del diario de un inmobiliario.

EL NOTARIO: ESE GRAN DESCONOCIDO

Mis querid@s  lectores/as, parece que fue ayer cuando comencé a escribir EL DIARIO DE UN INMOBILIARIO y este es el post número 21.Cada semana me asomo a vuestras pantallas para ofreceros una visión más amena de mi trabajo. De nuevo os quiero agradecer vuestro apoyo, pues el último post "HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.", ha sido un nuevo éxito al sobrepasar las 100 visitas.

Esta semana os quiero hablar de una figura que para los Agentes Inmobiliarios es de vital importancia por su función de fedatario público, EL NOTARIO. El notario es la persona que se encarga de corroborar y confirmar los acuerdos a los que hemos llegado todas las partes intervinientes en una compraventa.

Seguramente much@s de vosotr@s que habéis acudido al algún notario para realizar una compraventa, habréis visto las palabras "NIHIL PRIUS FIDE", este es lema del Ilustre Colegio de Notariales de España y significa "NADA ANTES QUE LA FE", lo que nos puede dar una idea de hasta qué  punto están comprometidos los notarios con la veracidad de las operaciones.

Desde siempre tenemos la imagen del notario como una persona mayor, seria, a veces hasta antipática, que nos lee la escritura como si fuera un edicto de un emperador romano, que muchas veces no entendemos nada o casi nada, etc., pero más allá de todo esto, el notario es un aliado, puesto por la ley, cuyo objetivo es velar por nuestros intereses.

Personalmente he tenido alguna experiencia en la que un cliente ha desconfiado de un notario, y es cierto que en los años del boom inmobiliario, la de notario fue una profesión que también estuvo en entredicho. Pero nada más lejos de la realidad, el notario debe ser y es el garante de que se cumple la ley y de dar fe de lo que en el momento de la firma de la Escritura Pública de compraventa se está llevando a cabo.

Es un derecho del comprador y casi también su obligación, preguntar al notario todas las dudas que tenga acerca de la compraventa que va a realizar, entre otras razones porque para eso le paga. Además, por ley, el comprador tiene derecho a examinar la escritura de compraventa con 48 horas de antelación a la firma ante notario.

Es también un comentario extendido el hecho de que no se sabe cuánto cobra un notario. Los llamados aranceles notariales, que de forma llana es lo que tenemos que pagar al notario cuando vamos a comprar un piso, están regulados mediante el Real decreto 1426/89 de 17 de Noviembre, por lo que el notario no establece su tarifa de forma personal. No existe un mercado libre de tarifas notariales.

El notario no solo está para firmar la escritura de compraventa del piso que vayamos a comprar o a vender o para firmar la hipoteca. el notario también realiza trámites tales como herencias, donaciones, cesiones, daciones en pago de deuda, permutas, testamentos, etc.

En definitiva, debemos confiar en quien está ahí para ayudarnos. Los agentes inmobiliarios aconsejamos acudir al notario con todas las dudas resueltas, pero en caso de que quede alguna duda sin resolver, debemos acudir al notario para resolverla y realizar la compraventa con todas las garantías.

Querid@s lectores/as, nos vemos la próxima semana con otro interesante tema que tratar. Os espero en el próximo post del diario de un inmobiliario.

HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.

Querid@s lectores/as, como cada semana nos encontramos para abordar un nuevo e interesante tema relacionado con el sector inmobiliario, que os ayude a conocer más aspectos de nuestro trabajo con agentes inmobiliarios. 

Os tengo que agradecer nuevamente vuestro apoyo, ya que con vuestras visitas habéis conseguido que el post "LOS GASTOS DE UNA COMPRAVENTA", se haya convertido en el tercer post más leído y haya superado las 60 visitas.

Esta semana quiero abordar con vosotros una casuística bastante común a la par que complicada y problemática: LAS VIVIENDAS HEREDADAS. Y es que este tipo de operaciones son complejas porque intervienen no solo factores económicos o comerciales sino también factores emocionales, sentimentales y familiares que no hacen sino enturbiar la situación y más, cuanto más tiempo haya pasado desde el fallecimiento de los testadores, que son las personas que dan en herencia un bien o derecho.

La venta de una vivienda heredada se puede convertir en un calvario de discusiones, enfados, llantos pero sobre todo en un gasto terrible. Ya no solo por el hecho de entrar en juicios con la/s otra/s parte/s sino porque una vivienda requiere de un mantenimiento en materia de comunidad de propietarios, I.B.I. y por supuesto mantenimiento de la vivienda para su conservación.

Debemos pasar del: " es que tu me dijiste, yo te dije, yo pagué, tu me prometiste, etc", al ..... tenemos un problema y hay que solucionarlo. Lo mejor para resolver un problema de esta naturaleza es acudir a un profesional, es decir, un agente inmobiliario que nos ayude a abordar la situación desde la neutralidad y la serenidad, por no decir desde un punto de vista objetivo y de mercado.

Cada parte podrá tener un valor de la vivienda y no es menos cierto que para vender la misma hace falta unanimidad en la decisión de vender y de aceptar un precio. Por eso el agente inmobiliario debe ser un faro en la noche de esos herederos a los que les será casi imposible ponerse de acuerdo.

Por otro lado el agente inmobiliario debe conservar la neutralidad de su posición y no tomar partido por ninguno de los herederos por el motivo que sea. Si conserva su neutralidad tendrá todo el poder moral y comercial necesario para seguir ayudando a sus clientes.

Como ya dijimos en el post "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", los herederos tiene que hacer el esfuerzo titánico de no pensar que fue la casa de sus padres, abuelos o tíos, sino que deberían pensar que si esa casa ya no es nexo de unión para ser causa de desunión lo mejor es deshacerse de ella.

En cuanto al tema económico, una herencia conlleva los gastos propios de la misma tales como impuesto sobre sucesiones, plusvalía municipal por la transmisión de la propiedad y los propios de la propiedad como la comunidad de propietarios y el I.B.I. Si a esto le añadimos la dificultad o imposibilidad en poner a los herederos de acuerdo en vender, el resultado es un gastos extraordinario enorme frente a ningún ingreso.

En resumen, mi consejo cuando se herede una propiedad, da igual si hay 3 herederos o 20, es ponerse en manos de un agente inmobiliario, es decir, un profesional que velará por el eficaz desarrollo de la operación y por sus intereses de manera honrada y profesional.

Nos vemos la semana que viene con un nuevo post del diario de un inmobiliario.

¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?

Mis querid@s lectores/as, una vez más os tengo que agradecer vuestro apoyo y fidelidad al diario. El post de la semana pasada "¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" parece que os ha gustado y es mi intención seguir dándoos pincelas del oficio de agente inmobiliario.

Esta semana os quiero hablar de cómo valorar un inmueble y ser consciente de que tengo que descontar el valor sentimental que me impide ser todo lo racional que una valoración inmobiliaria requiere. Esto a simple vista parece muy complicado, pero un buen agente inmobiliario debe poder conseguirlo.

Si bien es cierto, ya os hemos dado algunos consejos de cómo hacerlo. Lo primero que tenemos que hacer es despersonalizar la vivienda, pero quiero ir más allá. Antes de todo eso, cuando pongo a la venta mi casa, tengo que hacer el ejercicio de abstraerme de que es mi casa, donde tengo mis recuerdos, donde ha vivido mi familia, para pasar a tener una de tantas viviendas que hay en venta en mi zona.

Si hemos reformado la vivienda, querremos que con la venta por lo menos recuperemos la inversión que hemos hecho. Sin embargo este razonamiento no es del todo correcto. Hay un principio básico en el mercado inmobiliario que dice que; "SOLO SE VENDE LO QUE ESTÁ EN PRECIO". Esto quiere decir que podremos recuperar la inversión realizada, siempre y cuando el precio que tengamos en mente, dado el gasto de la reforma no supere el precio de mercado.

Por otro lado, tendemos a comparar las casas de los demás con la nuestra, y claro está, que la nuestra gana por goleada a las demás. Sin embargo quizá esa no sea la misma sensación que tenga el comprador y por tanto, de nuevo, estemos errando en nuestra valoración. El comprador mira, se fija y compara muchas cosas pero jamás entrará en la lucha por darnos la razón o no sobre si nuestra casa es más bonita o mejor que la del vecino por darnos el gusto, y si lo hiciera sería mala señal pues no sería el comprador de nuestra casa.

Es muy complicado que un particular pueda emitir un juicio neutro u objetivo cuando tiene que vender su propia vivienda, más aún cuando se trata de una vivienda heredada, cuando se trata de un divorcio o cuando esa casa tiene para nosotros un valor sentimental. Siempre, y en este caso, siempre es siempre, "el valor sentimental cotiza al alza", por lo que nos alejaremos en mucho del valor de mercado.

Para descontar el valor sentimental no hay mejor receta que acudir a un intermediario que pueda abstraerse de dicho componente subjetivo, y que pueda asesorarnos y guiarnos de la forma más objetiva y razonable posible, que será lo que mejor defienda nuestros intereses.

En definitiva, mis querid@s lectores, no es tarea fácil desligarse de lo sentimental, pero no es menos necesario hacerlo para vender pronto y bien.

Os espero en el próximo post del diario de un inmobiliario. 

¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?

Mis querid@s lectores/as, gracias por seguir apoyándonos una semana más. Después del éxito del último post, esta semana queremos hablaros de algo novedoso en España pero con largo recorrido en otros países europeos y, sobre todo, en Estados Unidos. Se trata del "Home Staging".

Y habrá muchos que diréis, ¿y eso qué es? La traducción al castellano sería algo así como "puesta en escena de la casa", es decir, preparar la vivienda para ponerla a la venta con una imagen más atractiva, más apetecible, y que destaque sobre las demás, sin llegar, ni mucho menos, a las tan temidas reformas. Vamos a explicarlo.

No se llega a la reforma porque esta técnica consiste en despejar la casa y, lo más importante y fundamental para un home stager, "despersonalizarla"; se trata de conseguir un ambiente neutro, ordenado, limpio, armónico, en el que encaje casi cualquier persona, tenga el perfil que tenga. Si nos encontramos con una vivienda muy cargada, despejaríamos lo más posible y le quitaríamos esa sobrecarga excesiva. Si, por el contrario, se trata de una vivienda vacía, amueblaríamos e iluminaríamos sus estancias, con una decoración muy sutil. De esta manera, potenciamos los puntos fuertes de la vivienda, y minimizamos los puntos débiles.

Todos sabemos que, en los tiempos que corren, la imagen es fundamental casi para cualquier cosa; imagen comercial, imagen personal, imagen de marca... Pues esto no deja de ser lo mismo, lo podemos llamar "imagen de hogar"; hay que dar la mejor impresión posible a un comprador potencial ya que la decisión de si un piso gusta o no gusta, se toma en los primeros 90 segundos de la visita, es decir, en la primera impresión.

Pensadlo... Si ponemos todo nuestro empeño en arreglarnos y mostrar lo mejor de nosotros mismos para una entrevista de trabajo, ¿porqué no vamos a hacerlo con nuestra casa?

Hay vendedores a los que esto no les parece relevante, pero hacedme caso, que el olor de la vivienda sea agradable (café recién hecho, flores frescas...) o que, por el contrario, huela a tubería, desagües, o basuras (creedme, me ha pasado), afectan mucho mas de lo que os podáis imaginar para decidirse por una vivienda u otra.

Además, la ventaja de esta técnica es que es accesible a todos, puesto que podemos hacer proyectos con una inversión simbólica, desde los 200 €, o realizar grandes proyectos que conlleven pintar las paredes, cambiar un espejo roto o arreglar una persiana, por 2000 €.

¿Y como se traduce esto en las ventas? Pues he de deciros que cuando una casa realmente está bien preparada para ponerse a la venta y tiene unas buenas fotos, una buena iluminación y una buena presencia, las llamadas y las visitas se multiplican, llegando a reducir el tiempo de venta en semanas y, lo que es mejor, consiguiendo que las ofertas que se efectúen por ella no sean tan agresivas, puesto que no hay pegas que achacarle a la vivienda.

Así que, ya sabéis, invertid un poquito en la imagen de vuestro hogar, que estoy seguro que se recogerá con creces en la venta. Y recordad, no hay una segunda oportunidad para dar una buena impresión.

Todo nuestro agradecimiento al buen hacer y profesionalidad de Angular 8 Fotografía.

Nos veremos en nuestro próximo post de Diario de un inmobiliario.