HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.

Querid@s lectores/as, como cada semana nos encontramos para abordar un nuevo e interesante tema relacionado con el sector inmobiliario, que os ayude a conocer más aspectos de nuestro trabajo con agentes inmobiliarios. 

Os tengo que agradecer nuevamente vuestro apoyo, ya que con vuestras visitas habéis conseguido que el post "LOS GASTOS DE UNA COMPRAVENTA", se haya convertido en el tercer post más leído y haya superado las 60 visitas.

Esta semana quiero abordar con vosotros una casuística bastante común a la par que complicada y problemática: LAS VIVIENDAS HEREDADAS. Y es que este tipo de operaciones son complejas porque intervienen no solo factores económicos o comerciales sino también factores emocionales, sentimentales y familiares que no hacen sino enturbiar la situación y más, cuanto más tiempo haya pasado desde el fallecimiento de los testadores, que son las personas que dan en herencia un bien o derecho.

La venta de una vivienda heredada se puede convertir en un calvario de discusiones, enfados, llantos pero sobre todo en un gasto terrible. Ya no solo por el hecho de entrar en juicios con la/s otra/s parte/s sino porque una vivienda requiere de un mantenimiento en materia de comunidad de propietarios, I.B.I. y por supuesto mantenimiento de la vivienda para su conservación.

Debemos pasar del: " es que tu me dijiste, yo te dije, yo pagué, tu me prometiste, etc", al ..... tenemos un problema y hay que solucionarlo. Lo mejor para resolver un problema de esta naturaleza es acudir a un profesional, es decir, un agente inmobiliario que nos ayude a abordar la situación desde la neutralidad y la serenidad, por no decir desde un punto de vista objetivo y de mercado.

Cada parte podrá tener un valor de la vivienda y no es menos cierto que para vender la misma hace falta unanimidad en la decisión de vender y de aceptar un precio. Por eso el agente inmobiliario debe ser un faro en la noche de esos herederos a los que les será casi imposible ponerse de acuerdo.

Por otro lado el agente inmobiliario debe conservar la neutralidad de su posición y no tomar partido por ninguno de los herederos por el motivo que sea. Si conserva su neutralidad tendrá todo el poder moral y comercial necesario para seguir ayudando a sus clientes.

Como ya dijimos en el post "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", los herederos tiene que hacer el esfuerzo titánico de no pensar que fue la casa de sus padres, abuelos o tíos, sino que deberían pensar que si esa casa ya no es nexo de unión para ser causa de desunión lo mejor es deshacerse de ella.

En cuanto al tema económico, una herencia conlleva los gastos propios de la misma tales como impuesto sobre sucesiones, plusvalía municipal por la transmisión de la propiedad y los propios de la propiedad como la comunidad de propietarios y el I.B.I. Si a esto le añadimos la dificultad o imposibilidad en poner a los herederos de acuerdo en vender, el resultado es un gastos extraordinario enorme frente a ningún ingreso.

En resumen, mi consejo cuando se herede una propiedad, da igual si hay 3 herederos o 20, es ponerse en manos de un agente inmobiliario, es decir, un profesional que velará por el eficaz desarrollo de la operación y por sus intereses de manera honrada y profesional.

Nos vemos la semana que viene con un nuevo post del diario de un inmobiliario.

LOS COSTES DE COMPRAR UNA CASA

Querid@s lectores/as, una semana más nos habéis dado vuestro apoyo y habéis conseguido que nuestro post "ATENCIÓN: EURIBOR EN NEGATIVO", supere las 50 visitas y que el post "¿SABES QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" haya superado las 120 visitas. Nos gustaría seguir creciendo con vosotros y que sigáis aprendiendo más sobre nuestro trabajo.

 

El post de esta semana se lo vamos a dedicar a los gastos derivados de la compraventa de viviendas. Hemos detectado que, a pesar del boom del mercado inmobiliario y de que, como en casi todos los sectores la gente cada día tiene más información, todavía queda mucha gente que no sabe que al comprar una vivienda existen una serie de gastos que debemos tener en cuenta y que el banco ya no financia.

Si os parece vamos a dividir este tipo de gastos en 2 grandes bloques según uno sea comprador o vendedor:

Gastos que debe asumir el comprador:

• Impuesto de Valor Añadido (I.V.A.): Este impuesto grava la adquisición de viviendas en primera transmisión. Actualmente el tipo impositivo es del 10 % sobre el P.V.P. 

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): Este impuesto grava la adquisición de vivienda en segunda transmisión y sucesivas. Actualmente este impuesto se encuentra transferido a las comunidades autónomas por lo que su tipo variará de una a otra autonomía. En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6% sobre el P.V.P.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.): Este impuesto grava la formalización de documentos públicos en transmisiones de inmuebles, para la primera copia de escrituras y actas notariales y documentos que contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad. Es decir, tributaremos por este impuesto cuando compremos una vivienda nueva o de segunda mano cuando además tengamos que pedir hipoteca para comprar dicha vivienda.

• Notaría: El notario, en cuanto que fedatario público, es quien vela por la integridad legal y formal de la compraventa. Además el notario ratifica con su firma el acuerdo entre comprador y vendedor y entre el comprador y el banco en caso de haber hipoteca en la compraventa.

• Registro de la Propiedad: Una vez firmada la escritura de compraventa habría que inscribir dicha escritura en el registro de la propiedad, para que de forma oficial se nos considere propietarios de la vivienda o como que ya no lo somos. Este acto de inscripción supone una garantía jurídica total frente a terceros que pudieran reclamar la vivienda para si.

• Tasación: La tasación es un informe que el banco pide a un técnico cualificado, para que confirme si la vivienda coincide con el valor que el banco va a prestar al comprador. Por eso una hipoteca es una préstamo en el que la cantidad prestada por el banco queda garantizada con la vivienda.

• Comisión de Apertura: A la hora de aperturar una cuenta para una hipoteca, el banco suele cobrar una comisión que suele ser un porcentaje sobre el total del préstamo concedido.

Gastos que debe asumir el vendedor:

• Plusvalía Municipal: Este impuesto lo paga el vendedor una vez que ha vendido la vivienda. Tiene 30 días para presentar la documentación en la oficina liquidadora de su municipio y otros 30 días para pagar dicho impuesto. Su cuantía está directamente relacionada con el valor catastral que tenga la vivienda.

• Impuestos de Bienes Inmuebles (I.B.I.): Este impuesto no está técnicamente vinculado a la compraventa de viviendas. No obstante, la ley marca que ante una transmisión de vivienda, debe pagar el I.B.I. quien sea propietario de la vivienda a día 1 de Enero del año en curso.

• Gastos de Comunidad: El vendedor debe dejar pagado a fecha de la venta los gastos ordinarios y extraordinarios referentes a la comunidad de propietarios, y debe presentar documento acreditativo de estar al corriente de dicho pago.

• Gastos hipotecarios: Son aquellos gastos derivados de liquidar la hipoteca si la hubiere.
• Cancelación Económica: En el momento de la Escritura Pública ante notario, el vendedor debe liquidar la cuantía económica de la hipoteca.
• Cancelación Registral: Antes o incluso después de la Escritura Pública, el vendedor tiene que cancelar la carga hipotecaria en el registro de la propiedad. Para ello el banco debe otorgar escritura de cancelación.
• Notario: Dicha escritura de cancelación de la hipoteca la tiene que firmar el notario y conllevará los gastos notariales pertinentes.
• Registro de la propiedad: Una vez otorgada le escritura de cancelación y firmada por el notario, se debe registrar para poder levantar la carga registral de la hipoteca que ya hemos cancelado económicamente.

• Incremento de Patrimonio (I.R.P.F.): La liquidación de este impuesto no siempre será obligatoria, pues dependerá de si hemos vendido más caro o no de lo que compramos, de la edad que tengamos, de cuándo hayamos comprado o de si la vivienda que hemos vendido es o no nuestra vivienda habitual.

En definitiva querid@s amig@s, vender una vivienda no es, para nada, el precio de compra o el precio de venta. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son profesionales cualificados que os ayudarán a tramitar de forma correcta la compra o la venta de una vivienda, asesorándoos sobre los impuestos y gastos que tendréis que asumir en una u otra situación.

Aquí termine el post de esta semana. Nos vemos la semana que viene con otro interesante tema.

ATENCIÓN: EURIBOR EN NEGATIVO!!!

Mis querid@s lectores/as, una vez más, y cada vez sois más, los lectores fieles que nos venís acompañando en cada uno de los post de Diario de un inmobiliario.El último de estos: "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", de nuevo ha sido un éxito.

En nuestro post de esta semana nos hacemos eco de un suceso curioso que pasó el día 5 de Febrero, cuando el EURIBOR, el principal índice que marca el interés de las hipotecas de tipo variable, bajó por primera vez en su historia al -0,002 % en tasa diaria. Algunos expertos pronostican que al final del mes esta tasa negativa podría llegar a consolidarse e incluso llegar al -0,005 %.

Por supuesto, ya se han empezado a oír las primera voces que aseguran que si el EURIBOR siguiera bajando, lo intereses de las hipotecas podrían llegar a ser negativos y el banco pagaría dinero pos prestar dinero.

Querid@s lectores/es, nada más lejos de la realidad. Seguramente más de uno de vosotr@s estéis sufriendo o hayáis sufrido la llamada cláusula suelo. Si la estáis sufriendo nunca conoceréis lo que es un tipo de interés negativo o 0 y los que la hayáis sufrido y os hayáis liberado de ella debéis saber, que por muy bajo que sea vuestro diferencial y aunque el EURIBOR siga bajando, el tipo de interés a cobrar como poco será 0.

Alguien podría pensar que si la suma del EURIBOR y el diferencial de nuestra hipoteca fuese negativo, en justicia el banco debería pagarnos intereses por prestarnos dinero, puesto que habríamos entrado en su juego, es decir, el dinero actual valdría menos del que el banco me prestó hace un tiempo y parece justo que para que siga pidiéndole dinero al banco, este deba compensarme por esa pérdida de valor.

Pero claro, por definición un préstamo de cualquier tipo: personal, hipotecario, etc., es un negocio jurídico oneroso para el prestatario, es decir, que el que pide dinero tendrá que pagar al que lo da unos intereses previamente pactados que en ningún momento podrán ser negativos y como mucho podrán ser 0.

De hecho, aunque  el Banco de España no parece tener una posición definida a este respecto, parece claro que para que el dinero fluya debe imperar siempre el principio de seguridad jurídica y para ello debe quedar clara la naturaleza de los préstamos y que el dinero prestado siempre tendrá como contra prestación el cobro de un interés legal y previamente acordado entre las partes.

En resumen querid@s amig@s, que el EURIBOR baje siempre es positivo para aquellos que tengan una hipoteca de tipo variable, pero en ningún caso el banco os pagará intereses por mucho que baje el EURIBOR y por muy bajo que sea vuestro diferencial.

Esperamos podemos seguir contando con vuestro apoyo y colaboración a través de vuestros comentarios. Os esperamos en nuestro próximo post.

¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?

Mis querid@s lectores/as, una vez más os tengo que agradecer vuestro apoyo y fidelidad al diario. El post de la semana pasada "¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" parece que os ha gustado y es mi intención seguir dándoos pincelas del oficio de agente inmobiliario.

Esta semana os quiero hablar de cómo valorar un inmueble y ser consciente de que tengo que descontar el valor sentimental que me impide ser todo lo racional que una valoración inmobiliaria requiere. Esto a simple vista parece muy complicado, pero un buen agente inmobiliario debe poder conseguirlo.

Si bien es cierto, ya os hemos dado algunos consejos de cómo hacerlo. Lo primero que tenemos que hacer es despersonalizar la vivienda, pero quiero ir más allá. Antes de todo eso, cuando pongo a la venta mi casa, tengo que hacer el ejercicio de abstraerme de que es mi casa, donde tengo mis recuerdos, donde ha vivido mi familia, para pasar a tener una de tantas viviendas que hay en venta en mi zona.

Si hemos reformado la vivienda, querremos que con la venta por lo menos recuperemos la inversión que hemos hecho. Sin embargo este razonamiento no es del todo correcto. Hay un principio básico en el mercado inmobiliario que dice que; "SOLO SE VENDE LO QUE ESTÁ EN PRECIO". Esto quiere decir que podremos recuperar la inversión realizada, siempre y cuando el precio que tengamos en mente, dado el gasto de la reforma no supere el precio de mercado.

Por otro lado, tendemos a comparar las casas de los demás con la nuestra, y claro está, que la nuestra gana por goleada a las demás. Sin embargo quizá esa no sea la misma sensación que tenga el comprador y por tanto, de nuevo, estemos errando en nuestra valoración. El comprador mira, se fija y compara muchas cosas pero jamás entrará en la lucha por darnos la razón o no sobre si nuestra casa es más bonita o mejor que la del vecino por darnos el gusto, y si lo hiciera sería mala señal pues no sería el comprador de nuestra casa.

Es muy complicado que un particular pueda emitir un juicio neutro u objetivo cuando tiene que vender su propia vivienda, más aún cuando se trata de una vivienda heredada, cuando se trata de un divorcio o cuando esa casa tiene para nosotros un valor sentimental. Siempre, y en este caso, siempre es siempre, "el valor sentimental cotiza al alza", por lo que nos alejaremos en mucho del valor de mercado.

Para descontar el valor sentimental no hay mejor receta que acudir a un intermediario que pueda abstraerse de dicho componente subjetivo, y que pueda asesorarnos y guiarnos de la forma más objetiva y razonable posible, que será lo que mejor defienda nuestros intereses.

En definitiva, mis querid@s lectores, no es tarea fácil desligarse de lo sentimental, pero no es menos necesario hacerlo para vender pronto y bien.

Os espero en el próximo post del diario de un inmobiliario.