EXCLUSIVA VS NOTA DE ENCARGO

Mis querid@s lectore/as, volvemos de las vacaciones con fuerzas renovadas y con las pilas cargadas. Es curioso, al menos en mi caso, la fuerza regeneradora que tiene el mar y la capacidad para hacernos olvidar todo lo que nos preocupa, nos estresa, nos agobia o nos impide avanzar en nuestra vida. También quiero acordarme de aquell@s que, por la razón que fuere, no han podido disfrutar de vacaciones. Sin duda no será porque no las hayan merecido. 

Pues bien, una vez que hemos aterrizado en la ciudad, en nuestro trabajo y hemos dejado a nuestros hijos en el colegio, el instituto o la universidad, debemos tomar dos decisiones. La primera es que necesito cambiar de piso. La segunda, a la hora de elegir un API, trabajar con EXCLUSIVA o en NOTA DE ENCARGO.

Para los no iniciados, os diré que la NOTA DE ENCARGO es el sistema de trabajo que no exige trabajar en exclusiva.

Dicho esto, conviene aclarar que, como todo en la vida existen razones a favor y en contra, tanto de un sistema como de otro. No obstante, yo como API y desde Soluziona Inmobiliaria siempre os vamos a recomendar trabajar una vivienda en exclusiva.

Voy a ser muy claro y explícito y para ello os voy a poner un cuadro en el que vais a poder ver por qué recomendamos la EXCLUSIVA frente a la NOTA DE ENCARGO.

Existen muchas más razones que diferencian estos 2 sistemas, pero he querido exponeros estos 9 motivos.

A la hora de vender una vivienda, SEGURIDAD y CONFIANZA son dos palabras clave y muchas veces son la diferencia entre vender o no vender. Indudablemente el precio es el factor más determinante, pero por muy buen precio que tenga la vivienda, yo no conozco a nadie que deje una señal de 10.000 € si el API o la vivienda o ambas no les dan seguridad y confianza.

Os emplazamos a una nueva entrega del Diario de un Inmobiliario y recordad....SOMOS LA PIEZA QUE BUSCAS.

CERRANDO UN CICLO

Pues aunque os parezca mentira, sí, en Soluziona Inmobiliaria estamos cerrando un ciclo. Y no es que sea nuestro aniversario, para eso quedan aún unas semanas, pero a muchos nos pasa que con las vacaciones, y aún más a su regreso, es cuando sentimos que verdaderamente comienza un año nuevo.

Esta es mi sensación ahora: se aproximan las vacaciones y haces balance de lo recorrido en estos meses y un cúmulo de sensaciones se encuentran a la vez. La verdad es que en todo este tiempo hemos hecho muchas cosas, un gran trabajo con muchísimo esfuerzo, pero siento que realmente todo ha valido la pena.

Es indudable que no son tiempos fáciles, cuesta abrirse camino, cuesta mucho hacerse un hueco, todo ello en un momento en el que hay que luchar mucho para demostrar tu profesionalidad, tu valía y tu buen hacer, pero conseguir que eso se valore es cuestión de constancia y sacrificio.

No penséis que estoy negativo, ni mucho menos¡¡ Aunque el resquicio de la incertidumbre siempre está ahí, a ese “miedo” hay que darle la cara y afrontarlo, no conseguiremos nada si ya nos damos por derrotados y, ya que la vida pasa sin darnos cuenta, no hay que conformarse con intentarlo, sino que hay que luchar y perseguir tus sueños hasta el final porque, ya sabéis, se puede perder una batalla y a la vez ganar la guerra.

Como dice la canción: "vale la pena pelear por nuestros sueños, vale la pena equivocarse y levantarse, vale la pena liberarse y ser el dueño de la verdad". (1) Y esto es la gran realidad de la vida, hay que trabajar muy duro, nada se consigue a la primera, nadie te regala nada, y hay que ser muy constantes y levantarse una y mil veces hasta lograr tus objetivos.

Ahora el cuerpo nos pide un respiro y un cambio de aires, descansar, olvidarnos del reloj y de la agenda y tumbarnos en la playa mirando al mar sabiendo que nos lo hemos ganado y que hemos cumplido con nuestra obligación. Y también, por qué no, para plantearnos nuevos retos, cambios y nuevas ilusiones.

Pero para eso tendréis que esperar… No os puedo avanzar nada pero habrá muchas y grandes novedades para el nuevo curso, estad muy atentos¡¡¡

Feliz verano a tod@s, nos vemos a la vuelta. Pasaré lista¡¡

(1) Manuel Carrasco: Siendo uno mismo

REFLEXIONES

El post de hoy no es tan "inmobiliario" como de costumbre, más bien es una reflexión personal creada desde el ámbito profesional.

Hace ya unas cuantas semanas que diferentes miembros del equipo de Soluziona Inmobiliaria hemos estado asistiendo a diferentes cursos, másteres, conferencias y reuniones, tanto del sector inmobiliario como del mundo empresarial en general. Pues bien, esto me ha llevado a una reflexión que hoy la comparto con vosotros.

Siempre he pensado que este tipo de reuniones, celebraciones o incluso entregas de premios y eventos de este tipo no valían de nada. Un montón de gente trajeada, enseñando su mejor sonrisa, repartiendo tarjetas como si fueran cromos y aprovechando el cóctel para irte a casa cenado... en qué se traduce eso luego???? Antes mi respuesta era: ¡¡en nada!!

Pues creo que estoy empezando a pensar que estaba equivocado, sino en su totalidad, sí en una parte.

Realmente estoy dándome cuenta de que todo depende de la intención con la que asistas a estas reuniones, si sólo quieres pasar un rato fuera del trabajo con la excusa perfecta, o si te lo tomas como un punto de encuentro con profesionales como tú, en el que expliques al de enfrente en qué consiste tú trabajo, escucharle a él con respecto al suyo y poner cosas en común.

Si es una reunión del mismo sector, te das cuenta de que lo que te pasa a ti no es una conjunción planetaria en tu contra, a él también le pasa; ponéis en común métodos de trabajo, comentáis cómo evolucionará la actividad, compartís consejos... Es lo que yo llamo competencia sana; ésa en la que el de enfrente no es tu enemigo, sino que puede ser ayuda y colaboración en cualquier momento.

Si la reunión no es sectorial, puedes traducir el evento en una oportunidad para complementarse con el de enfrente. Me ha surgido la opción de franquiciar mi negocio, y resulta que tú eres abogado mercantil... voilá¡¡ O, por ejemplo, la época estival supone un frenazo en seco de mi actividad, pero tú (constructor de piscinas), estás pensando en cambiarte de local cuando tu época fuerte decaiga porque necesitas más espacio. Tú aprovecha tu momento, que mientras yo me encargo de tu nuevo local.

Todo esto suena muy bonito pero, claro está que este feedback se produce si ambas partes queremos que se produzca, es decir, tenemos intención y asistimos a este tipo de reuniones con la firme propuesta de evolucionar con nuestro negocio a base de hacer evolucionar también el negocio de los demás, y viceversa.

Por lo que, si alguno de vosotros comparte mi opinión, os diré que mi conclusión es que hay que saber seleccionar bien este tipo de eventos, y asistir a aquellos que se crean para dinamizar el mundo empresarial y beneficiarnos todos, no como simple escaparate en el que el único fin de muchos es aparecer en la fotografía de una nota de prensa del periódico local.

¿Qué os parece mi reflexión? Espero vuestros comentarios¡¡¡

Nos vemos en el próximo post¡¡

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Y muchos de vosotros diréis, qué????????

Pues sí señores, lo que estáis pensando, en España está creciendo a buen ritmo la figura del Personal Shopper para encontrar vivienda.

Como casi siempre nos pasa, es una profesión ya instaurada en otros países como EE.UU., Francia o Reino Unido, pero nosotros estamos todavía en los inicios.

No os resultará complicado saber en qué consiste este trabajo. El también llamado "agente del comprador" se encarga de ahorrar a su cliente tiempo, dinero, preocupaciones, desplazamientos en balde, etc., ya que tiene un encargo claro de búsqueda de vivienda concreta y al mejor precio que nos permita el mercado.

No se trata de una inmobiliaria común, ya que este tipo de agentes inmobiliarios no tienen cartera de propiedades, no tienen producto que ofrecer. Se trata de hacerlo al contrario de lo que es habitual hasta ahora. El comprador pide lo que quiere y el personal shopper busca hasta encontrarlo.

El perfil de compradores que confían en un personal shopper suelen ser trabajadores con muy poco tiempo, que viajan mucho y quieren que alguien les haga de "filtro" para sólo visitar las viviendas que encajan con su encargo y, en un día o dos, cerrar la operación. Así mismo, los extranjeros inversores o que buscan una segunda residencia para vacaciones en España, tienen en esta persona a alguien que conoce bien la legislación y tramitación de una compraventa en un país que no es el suyo y les puede asesorar con todas las garantías. Y, por último, nos encontramos con empresas que se instauran o expanden, como las franquicias, y que delegan esta tarea en un experto que les puede asesorar sobre la mejor zona de una determinada cuidad para invertir de cara a una nueva apertura.

En este asunto hay que destacar, sobretodo, la comodidad. Quiero comprar una vivienda que cumpla estos requisitos y, cuando mi personal shopper lo encuentre, iré a visitarlos. Mientras tanto, me dedico a mi trabajo, mi familia, mis amigos, mis aficiones....

Para el que no lo vea claro y piense que es un absurdo, no hay más que fijarse en la multitud de programas de televisión que están surgiendo en los últimos tiempos al otro lado del charco con respecto al sector inmobiliario, seguro que lo habéis visto más de una vez. Un agente inmobiliario trabaja en exclusiva para mí, bajo mi lista de imprescindibles y con un presupuesto ajustado. Cuando lo encuentra me llama y entonces, hago la visita.

En Soluziona Inmobiliaria llevamos tiempo ofreciendo este producto a nuestros clientes, lo llamamos "compra con nosotros". Si estáis interesados en buscar vivienda bajo esta nueva fórmula no tenéis más que pedirlo, estaremos encantados de trabajar para vosotros. Además, como ya sabéis, somos Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado (API), lo que nos permite aumentar nuestras posibilidades de éxito y os garantiza profesionalidad y seguridad en la que, posiblemente, sea la compra más importante de vuestras vidas.

Amigos, me reitero de nuevo en la grandiosidad y magnitud de este sector, en el que nunca te aburres, ningún día se parece a otro y donde puedes especializarte en lo que más te guste. Un mundo en el que hay que saber de legislación, de financiación, de fiscalidad, de marketing, de reformas y decoración... Un mundo en el que hay que estar en constante actualización; ya lo dice el refrán: renovarse o morir.

Hasta aquí por hoy, me despido hasta la próxima entrega de Diario de un Inmobiliario.

¿QUÉ ES ESTO DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

Queridos lectores, esta semana vamos a abordar el tema del Certificado de Eficiencia Energética.

 

Muchos de vosotros seguro que ya sabéis de qué se trata, pero hay muchos que aún lo desconocen, e incluso, quien se arriesga a no hacerlo. Pues bien, vamos a explicar las cuestiones básicas de este asunto para que a nadie le pille por sorpresa.

 

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) está recogido en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, según el cual “todas las viviendas en venta o alquiler en España, deberán disponer de un certificado de eficiencia energética”.

 

Este certificado, si lo comparamos con el sector del automóvil, por ejemplo, nos da el dato de lo que podríamos considerar el “consumo” de la vivienda o local que vamos a comprar o alquilar. Hay muchos conductores para los que el consumo de un vehículo se convierte en un factor importantísimo a la hora de decidirse por la compra de un coche u otro; pues este dato es lo que nos facilita el CEE: cuanta electricidad o gas natural van a consumir las instalaciones del inmueble en cuestión, entre otros. No hay que olvidar que estos consumos pueden ser los gastos más importantes que conlleva una vivienda cada mes.

 

 

Como dice la ley, es obligatorio tanto para operaciones de venta como de alquiler, en aquellos contratos que se generen nuevos a partir de su entrada en vigor. Los contratos anteriores no tienen esta obligación. Y…, hablando de obligaciones, ¿Quién está obligado a la emisión del certificado? Pues bien, la responsabilidad de obtener la etiqueta es del propietario o vendedor, que debe encargárselo a ingenieros o arquitectos, ya sean técnicos o superiores, que son los que pueden realizar la certificación.

 

Además, hay que presentar el certificado de eficiencia energética al órgano competente de la comunidad autónoma correspondiente para su registro, sino no sirve de nada, es como si no existiera. También el propietario será el responsable de conservar la correspondiente documentación, así como de exhibirlo en cualquier anuncio de venta o alquiler de una vivienda y será requisito indispensable para proceder a la firma del contrato de alquiler o la Escritura Pública ante Notario, en el caso de operaciones de venta.

 

Este dato es más importante de lo que nos pensamos porque, aunque estemos trabajando nuestro inmueble a través de una inmobiliaria, El Real Decreto obliga a que la etiqueta de eficiencia energética aparezca en cualquier medio de publicidad de venta o alquiler, pero es que, en caso de incumplimiento, existen sanciones administrativas que van desde los 300 a los 6.000 €,  siendo aplicables al propietario, no a la comercializadora.

 

La ley contempla algunas excepciones, tales como edificios y monumentos protegidos por su valor arquitectónico o histórico, edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas o, lo que en nuestro caso nos resulta más interesante, edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m², esto es, plazas de garaje y trasteros.

 

Pues ya sabéis, no dejéis pasar este asunto como si no tuviera importancia, informaos bien y acudid a un buen profesional  o API que os asesore y, ya sabéis… Soluziona Inmobiliaria, Somos la pieza que buscas.

¿QUÉ SE NECESITA PARA SER ASESOR INMOBILIARIO?

Mis querid@s lectores/as, hemos estados 2 semanas sin post por motivos personales, pero volvemos con una nueva entrega del Diario de un Inmobiliario. Desde el diario y desde Soluziona Inmobiliaria deseamos que hayáis descansado de esa Semana Santa que ya está tan lejana y que hayáis cargado las pilas.

Esta semana abordamos que para nosotros es primordial, que es la búsqueda de asesores o agentes inmobiliarios para nuestra oficina de Getafe. "¿QUÉ SE NECESITA PARA SER ASESOR INMOBILIARIO?".

Parece que la de asesor inmobiliario no es una profesión o un oficio, de hecho podríamos pensar que cualquiera que haya sido comercial en cualquier otro sector podría desempeñar las tareas de asesor inmobiliario sin despeinarse.

Nada más lejos de la realidad querid@s amig@s. La de asesor inmobiliario es toda una profesión que requiere de una serie de dotes comerciales, unas pinceladas de psicología, unido a unos conocimientos técnicos de construcción y urbanismo, a la vez que de temas legales sobre derecho civil, y todo ello mezclado con unas superlativas ganas de trabajar y comerse el mundo sin perder de vista el componente humano del mercado inmobiliario.

En definitiva, el asesor inmobiliario se hace igual que se hace el profesional que trabaja en un taller de coches, o un dentista o un abogado. Ante todo el asesor inmobiliario es un profesional que debe guardar una escrupulosa ética para con sus clientes y para consigo mismo, pues está tratando con uno de los bienes más preciados para un particular, su vivienda.

La de asesor inmobiliario ha sido en los años del boom inmobiliario una profesional algo denostada, entre otras razones por los abusos cometidos en esos años. No obstante, el sector reclama una mayor profesionalidad, una mayor ética, un mayor control y una mayor regulación. Por eso en Soluziona Inmobiliaria contamos con un API colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. 

Desde la liberalización del sector allá por el año 2000, cualquiera puede montar un inmobiliaria y cualquiera puede "vender" pisos. Existe un nivel de intrusismo muy elevado en este sector, por lo que aprovechamos desde el Diario para dar a conocer a nuestros clientes pasados, presentes y futuros, la importancia de dejar en manos de profesionales cualificados la venta, compra o el alquler de nuestra vivienda.

Querid@ lector/a, estás avisad@, si crees que tu futuro está en el sector inmobiliario y quieres formar parte de nuestro equipo Soluziona, pásate por nuestra oficina o mándanos tu currículum vitae a info@soluzionainmobiliaria.es. Somos la pieza que buscas.

¿¿¿TENGO QUE PAGAR EL ITP EN UN ALQUILER???

Mis querid@s lectores/as, una semana más nos damos cita en la publicación semanal del Diario de un inmobiliario. De nuevo os quiero agradecer vuestra fidelidad, habéis conseguido que el último post "¿CÓMO ME PUEDE AYUDAR A VENDER UN PORTAL INMOBILIARIO?", haya superado las 95 visitas.

La verdad es que con el paso del tiempo vamos viendo que los post que más os han gustado tienen que ver con aspectos comerciales y de marketing. Esta semana vamos a hablar de un tema que está muy de actualidad, que no es ni más ni menos que el hecho de que algunas autonomías estén liquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando lo más conocido era que se cobrara este impuesto en las ventas.

Pues bien, lo primero que quiero comentaros es el hecho imponible. Realmente este impuesto grava las transmisiones onerosas de bienes muebles e inmuebles y de derechos sobre éstos. En el caso del alquiler existe una transmisión de la posesión de la misma a título oneroso y por eso el inquilino deberá auto-liquidar el impuesto, bien a través del modelo 600 de Hacienda, o bien, a través de los modelos timbrados de contratos arrendamientos que venden en los estancos.

La verdad es que ha sido tal sorpresa y ha causado tal revuelo esta cuestión, que tanto los portales inmobiliarios como las web de periódicos generalistas de tirada nacional en su versión on line, se han hecho eco de la noticia. Lo cierto es que no es nada común que una Administración deje de liquidar un impuesto de manera generalizada durante un tiempo tan extenso. Debemos recordar que este impuesto existe desde 1993, lo cual nos arroja un dato de 23 años sin cobrar dicho impuesto.

La excusa para no haberlo liquidado hasta ahora, es que parece ser que no merecía la pena que la Administración gastara papel y tinta para reclamar cantidades tan insignificantes. No obstante, el fisco se está poniendo al día ya que está cobrando el impuesto con intereses de demora incluidos.

Para más quemazón del contribuyente, se ven perjudicados aquellos inquilinos que declaran en sus rentas dicho arrendamiento o en base al obligado depósito que el arrendador hace de la fianza, y al cruzar datos, Hacienda ficha al "infractor". Cierto es que las cantidades son en algunos casos ridículas, pues un inquilino que pague un alquiler de 600 € al mes, por un periodo de 3 años, vendría a desembolsar una cantidad inferior a 90 €.

¿Y si he alquilado un local o una nave por una renta de 2.000€, cuánto tengo qué pagar? Tranquil@ que en este caso no aplica este impuesto, porque en los alquileres de locales y naves se aplica el I.V.A., que es incompatible con el I.T.P., por lo que el tipo a aplicar sería el 21 % sobre la cuantía de la mensualidad.

En definitiva querid@s lectores/as, es muy conveniente que a la hora de alquilar una vivienda, seamos arrendadores o arrendatarios estemos bien informados y para ello lo mejor es acudir a un profesional inmobiliario o API (agente de la Propiedad Inmobiliaria) para que nos asesoren en pro de nuestros intereses.

Querid@s amig@s, nos vemos la semana que viene en otro interesante post.

¿COMO ME PUEDE AYUDAR A VENDER UN PORTAL INMOBILIARIO?

Mis querid@s lectores, una semana más me acerco a vosotros con una nueva publicación del diario de un inmobiliario. Nuevamente quiero agradeceros vuestro apoyo al blog con vuestras visitas y comentarios, el post de la semana pasa: "EL NOTARIO: ESE GRAN DESCONOCIDO", ha superado las 60 visitas. Espero que os haya dado una imagen más clara de quién y que hace el notario en una compraventa.

Esta semana quiero abordar el tema de los portales inmobiliarios y cómo estos pueden ayudarnos a vender una vivienda, o ser determinantes para que se pueda vender o no.

Al igual que un portal de empleo nos ayuda a encontrar trabajo o una web de artículo al por menor nos ayuda a encontrar casi cualquier cosa en la red, un portal inmobiliario nos ofrece la posibilidad de encontrar con una probabilidad del 95% la casa que buscamos. Este tipo de herramientas son rápidas, fáciles de usar y sobre todo son muy eficaces, porque casi siempre encontramos lo que buscamos.

No obstante, en este post quiero mostraros la diferencia entre un anuncio en portal inmobiliario de un particular y el de un profesional. En primer lugar, a un particular el anuncio no le cuesta nada mientras que a un profesional la publicación le está costando dinero, esto nos puede dar una pista de quién tendrá más éxito.

Además el profesional suele tener más viviendas publicadas que el particular, por lo que tendrá más probabilidades de venta, aún tan solo para una única vivienda, pues ese anuncio se puede alimentar de vistas a través de los otros. Otra característica de un anuncio de un profesional es el posicionamiento, es decir, un particular cuando pone un anuncio lo publica una vez y el anuncio se pierde en un mar de cientos de anuncios en su zona; sin embargo un anuncio de un profesional tiene la posibilidad de subir en el listado de anuncios publicados, pues para eso paga el profesional, y por tanto tendrá más visibilidad.

También es cierto que tener logo, tener banners, tener una anuncio más completo en cuanto a mayor número de fotos y comentarios más profesionales, completos y adaptados a cada vivienda, ayuda a que el anuncio esté mejor posicionado dentro del portal y en google, por lo que la vivienda publicada por el anuncio del profesional siempre tendrá más probabilidades de venta que la del particular.

Otra diferencia es que en los anuncios profesionales las alertas, los mails y las llamadas se realizan a través de teléfonos de re-direccionamiento, es decir, supone que el cliente comprador llama a la inmobiliaria a través de un teléfono virtual que no siempre es el de la inmobiliaria, mientras que en el anuncio del particular el teléfono que aparece es el del particular, lo que ciertamente supone una pérdida de privacidad a este.

En definitiva, un profesional, un API o una inmobiliaria está dotado de herramientas comerciales y técnicas enfocadas a la venta y a aumentar las probabilidades de éxito. Los portales inmobiliarios discriminan entre particulares y profesionales con un único objetivo, los mejores anuncios siempre van a ser los de los profesionales y los de los particulares sirven a los profesionales para captar esas viviendas, siendo estos portales inmobiliarios auténticas referencias de captación para los profesionales.

Por tanto, si quieres vender tu vivienda acude a un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), que es la mejor garantía de trabajo y servicios que podrás encontrar en el mercado inmobiliario. En Soluziona Inmobiliaria contamos con Daniel Alonso que es API colegiado nº 1865.

Querid@s lectores/as, espero que encontréis interesante este post. Nos vemos en el próximo post del diario de un inmobiliario.

EL NOTARIO: ESE GRAN DESCONOCIDO

Mis querid@s  lectores/as, parece que fue ayer cuando comencé a escribir EL DIARIO DE UN INMOBILIARIO y este es el post número 21.Cada semana me asomo a vuestras pantallas para ofreceros una visión más amena de mi trabajo. De nuevo os quiero agradecer vuestro apoyo, pues el último post "HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.", ha sido un nuevo éxito al sobrepasar las 100 visitas.

Esta semana os quiero hablar de una figura que para los Agentes Inmobiliarios es de vital importancia por su función de fedatario público, EL NOTARIO. El notario es la persona que se encarga de corroborar y confirmar los acuerdos a los que hemos llegado todas las partes intervinientes en una compraventa.

Seguramente much@s de vosotr@s que habéis acudido al algún notario para realizar una compraventa, habréis visto las palabras "NIHIL PRIUS FIDE", este es lema del Ilustre Colegio de Notariales de España y significa "NADA ANTES QUE LA FE", lo que nos puede dar una idea de hasta qué  punto están comprometidos los notarios con la veracidad de las operaciones.

Desde siempre tenemos la imagen del notario como una persona mayor, seria, a veces hasta antipática, que nos lee la escritura como si fuera un edicto de un emperador romano, que muchas veces no entendemos nada o casi nada, etc., pero más allá de todo esto, el notario es un aliado, puesto por la ley, cuyo objetivo es velar por nuestros intereses.

Personalmente he tenido alguna experiencia en la que un cliente ha desconfiado de un notario, y es cierto que en los años del boom inmobiliario, la de notario fue una profesión que también estuvo en entredicho. Pero nada más lejos de la realidad, el notario debe ser y es el garante de que se cumple la ley y de dar fe de lo que en el momento de la firma de la Escritura Pública de compraventa se está llevando a cabo.

Es un derecho del comprador y casi también su obligación, preguntar al notario todas las dudas que tenga acerca de la compraventa que va a realizar, entre otras razones porque para eso le paga. Además, por ley, el comprador tiene derecho a examinar la escritura de compraventa con 48 horas de antelación a la firma ante notario.

Es también un comentario extendido el hecho de que no se sabe cuánto cobra un notario. Los llamados aranceles notariales, que de forma llana es lo que tenemos que pagar al notario cuando vamos a comprar un piso, están regulados mediante el Real decreto 1426/89 de 17 de Noviembre, por lo que el notario no establece su tarifa de forma personal. No existe un mercado libre de tarifas notariales.

El notario no solo está para firmar la escritura de compraventa del piso que vayamos a comprar o a vender o para firmar la hipoteca. el notario también realiza trámites tales como herencias, donaciones, cesiones, daciones en pago de deuda, permutas, testamentos, etc.

En definitiva, debemos confiar en quien está ahí para ayudarnos. Los agentes inmobiliarios aconsejamos acudir al notario con todas las dudas resueltas, pero en caso de que quede alguna duda sin resolver, debemos acudir al notario para resolverla y realizar la compraventa con todas las garantías.

Querid@s lectores/as, nos vemos la próxima semana con otro interesante tema que tratar. Os espero en el próximo post del diario de un inmobiliario.

HERENCIAS: UN REGALO ENVENENADO.

Querid@s lectores/as, como cada semana nos encontramos para abordar un nuevo e interesante tema relacionado con el sector inmobiliario, que os ayude a conocer más aspectos de nuestro trabajo con agentes inmobiliarios. 

Os tengo que agradecer nuevamente vuestro apoyo, ya que con vuestras visitas habéis conseguido que el post "LOS GASTOS DE UNA COMPRAVENTA", se haya convertido en el tercer post más leído y haya superado las 60 visitas.

Esta semana quiero abordar con vosotros una casuística bastante común a la par que complicada y problemática: LAS VIVIENDAS HEREDADAS. Y es que este tipo de operaciones son complejas porque intervienen no solo factores económicos o comerciales sino también factores emocionales, sentimentales y familiares que no hacen sino enturbiar la situación y más, cuanto más tiempo haya pasado desde el fallecimiento de los testadores, que son las personas que dan en herencia un bien o derecho.

La venta de una vivienda heredada se puede convertir en un calvario de discusiones, enfados, llantos pero sobre todo en un gasto terrible. Ya no solo por el hecho de entrar en juicios con la/s otra/s parte/s sino porque una vivienda requiere de un mantenimiento en materia de comunidad de propietarios, I.B.I. y por supuesto mantenimiento de la vivienda para su conservación.

Debemos pasar del: " es que tu me dijiste, yo te dije, yo pagué, tu me prometiste, etc", al ..... tenemos un problema y hay que solucionarlo. Lo mejor para resolver un problema de esta naturaleza es acudir a un profesional, es decir, un agente inmobiliario que nos ayude a abordar la situación desde la neutralidad y la serenidad, por no decir desde un punto de vista objetivo y de mercado.

Cada parte podrá tener un valor de la vivienda y no es menos cierto que para vender la misma hace falta unanimidad en la decisión de vender y de aceptar un precio. Por eso el agente inmobiliario debe ser un faro en la noche de esos herederos a los que les será casi imposible ponerse de acuerdo.

Por otro lado el agente inmobiliario debe conservar la neutralidad de su posición y no tomar partido por ninguno de los herederos por el motivo que sea. Si conserva su neutralidad tendrá todo el poder moral y comercial necesario para seguir ayudando a sus clientes.

Como ya dijimos en el post "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", los herederos tiene que hacer el esfuerzo titánico de no pensar que fue la casa de sus padres, abuelos o tíos, sino que deberían pensar que si esa casa ya no es nexo de unión para ser causa de desunión lo mejor es deshacerse de ella.

En cuanto al tema económico, una herencia conlleva los gastos propios de la misma tales como impuesto sobre sucesiones, plusvalía municipal por la transmisión de la propiedad y los propios de la propiedad como la comunidad de propietarios y el I.B.I. Si a esto le añadimos la dificultad o imposibilidad en poner a los herederos de acuerdo en vender, el resultado es un gastos extraordinario enorme frente a ningún ingreso.

En resumen, mi consejo cuando se herede una propiedad, da igual si hay 3 herederos o 20, es ponerse en manos de un agente inmobiliario, es decir, un profesional que velará por el eficaz desarrollo de la operación y por sus intereses de manera honrada y profesional.

Nos vemos la semana que viene con un nuevo post del diario de un inmobiliario.

LOS COSTES DE COMPRAR UNA CASA

Querid@s lectores/as, una semana más nos habéis dado vuestro apoyo y habéis conseguido que nuestro post "ATENCIÓN: EURIBOR EN NEGATIVO", supere las 50 visitas y que el post "¿SABES QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" haya superado las 120 visitas. Nos gustaría seguir creciendo con vosotros y que sigáis aprendiendo más sobre nuestro trabajo.

 

El post de esta semana se lo vamos a dedicar a los gastos derivados de la compraventa de viviendas. Hemos detectado que, a pesar del boom del mercado inmobiliario y de que, como en casi todos los sectores la gente cada día tiene más información, todavía queda mucha gente que no sabe que al comprar una vivienda existen una serie de gastos que debemos tener en cuenta y que el banco ya no financia.

Si os parece vamos a dividir este tipo de gastos en 2 grandes bloques según uno sea comprador o vendedor:

Gastos que debe asumir el comprador:

• Impuesto de Valor Añadido (I.V.A.): Este impuesto grava la adquisición de viviendas en primera transmisión. Actualmente el tipo impositivo es del 10 % sobre el P.V.P. 

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): Este impuesto grava la adquisición de vivienda en segunda transmisión y sucesivas. Actualmente este impuesto se encuentra transferido a las comunidades autónomas por lo que su tipo variará de una a otra autonomía. En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6% sobre el P.V.P.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.): Este impuesto grava la formalización de documentos públicos en transmisiones de inmuebles, para la primera copia de escrituras y actas notariales y documentos que contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad. Es decir, tributaremos por este impuesto cuando compremos una vivienda nueva o de segunda mano cuando además tengamos que pedir hipoteca para comprar dicha vivienda.

• Notaría: El notario, en cuanto que fedatario público, es quien vela por la integridad legal y formal de la compraventa. Además el notario ratifica con su firma el acuerdo entre comprador y vendedor y entre el comprador y el banco en caso de haber hipoteca en la compraventa.

• Registro de la Propiedad: Una vez firmada la escritura de compraventa habría que inscribir dicha escritura en el registro de la propiedad, para que de forma oficial se nos considere propietarios de la vivienda o como que ya no lo somos. Este acto de inscripción supone una garantía jurídica total frente a terceros que pudieran reclamar la vivienda para si.

• Tasación: La tasación es un informe que el banco pide a un técnico cualificado, para que confirme si la vivienda coincide con el valor que el banco va a prestar al comprador. Por eso una hipoteca es una préstamo en el que la cantidad prestada por el banco queda garantizada con la vivienda.

• Comisión de Apertura: A la hora de aperturar una cuenta para una hipoteca, el banco suele cobrar una comisión que suele ser un porcentaje sobre el total del préstamo concedido.

Gastos que debe asumir el vendedor:

• Plusvalía Municipal: Este impuesto lo paga el vendedor una vez que ha vendido la vivienda. Tiene 30 días para presentar la documentación en la oficina liquidadora de su municipio y otros 30 días para pagar dicho impuesto. Su cuantía está directamente relacionada con el valor catastral que tenga la vivienda.

• Impuestos de Bienes Inmuebles (I.B.I.): Este impuesto no está técnicamente vinculado a la compraventa de viviendas. No obstante, la ley marca que ante una transmisión de vivienda, debe pagar el I.B.I. quien sea propietario de la vivienda a día 1 de Enero del año en curso.

• Gastos de Comunidad: El vendedor debe dejar pagado a fecha de la venta los gastos ordinarios y extraordinarios referentes a la comunidad de propietarios, y debe presentar documento acreditativo de estar al corriente de dicho pago.

• Gastos hipotecarios: Son aquellos gastos derivados de liquidar la hipoteca si la hubiere.
• Cancelación Económica: En el momento de la Escritura Pública ante notario, el vendedor debe liquidar la cuantía económica de la hipoteca.
• Cancelación Registral: Antes o incluso después de la Escritura Pública, el vendedor tiene que cancelar la carga hipotecaria en el registro de la propiedad. Para ello el banco debe otorgar escritura de cancelación.
• Notario: Dicha escritura de cancelación de la hipoteca la tiene que firmar el notario y conllevará los gastos notariales pertinentes.
• Registro de la propiedad: Una vez otorgada le escritura de cancelación y firmada por el notario, se debe registrar para poder levantar la carga registral de la hipoteca que ya hemos cancelado económicamente.

• Incremento de Patrimonio (I.R.P.F.): La liquidación de este impuesto no siempre será obligatoria, pues dependerá de si hemos vendido más caro o no de lo que compramos, de la edad que tengamos, de cuándo hayamos comprado o de si la vivienda que hemos vendido es o no nuestra vivienda habitual.

En definitiva querid@s amig@s, vender una vivienda no es, para nada, el precio de compra o el precio de venta. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son profesionales cualificados que os ayudarán a tramitar de forma correcta la compra o la venta de una vivienda, asesorándoos sobre los impuestos y gastos que tendréis que asumir en una u otra situación.

Aquí termine el post de esta semana. Nos vemos la semana que viene con otro interesante tema.

ATENCIÓN: EURIBOR EN NEGATIVO!!!

Mis querid@s lectores/as, una vez más, y cada vez sois más, los lectores fieles que nos venís acompañando en cada uno de los post de Diario de un inmobiliario.El último de estos: "¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?", de nuevo ha sido un éxito.

En nuestro post de esta semana nos hacemos eco de un suceso curioso que pasó el día 5 de Febrero, cuando el EURIBOR, el principal índice que marca el interés de las hipotecas de tipo variable, bajó por primera vez en su historia al -0,002 % en tasa diaria. Algunos expertos pronostican que al final del mes esta tasa negativa podría llegar a consolidarse e incluso llegar al -0,005 %.

Por supuesto, ya se han empezado a oír las primera voces que aseguran que si el EURIBOR siguiera bajando, lo intereses de las hipotecas podrían llegar a ser negativos y el banco pagaría dinero pos prestar dinero.

Querid@s lectores/es, nada más lejos de la realidad. Seguramente más de uno de vosotr@s estéis sufriendo o hayáis sufrido la llamada cláusula suelo. Si la estáis sufriendo nunca conoceréis lo que es un tipo de interés negativo o 0 y los que la hayáis sufrido y os hayáis liberado de ella debéis saber, que por muy bajo que sea vuestro diferencial y aunque el EURIBOR siga bajando, el tipo de interés a cobrar como poco será 0.

Alguien podría pensar que si la suma del EURIBOR y el diferencial de nuestra hipoteca fuese negativo, en justicia el banco debería pagarnos intereses por prestarnos dinero, puesto que habríamos entrado en su juego, es decir, el dinero actual valdría menos del que el banco me prestó hace un tiempo y parece justo que para que siga pidiéndole dinero al banco, este deba compensarme por esa pérdida de valor.

Pero claro, por definición un préstamo de cualquier tipo: personal, hipotecario, etc., es un negocio jurídico oneroso para el prestatario, es decir, que el que pide dinero tendrá que pagar al que lo da unos intereses previamente pactados que en ningún momento podrán ser negativos y como mucho podrán ser 0.

De hecho, aunque  el Banco de España no parece tener una posición definida a este respecto, parece claro que para que el dinero fluya debe imperar siempre el principio de seguridad jurídica y para ello debe quedar clara la naturaleza de los préstamos y que el dinero prestado siempre tendrá como contra prestación el cobro de un interés legal y previamente acordado entre las partes.

En resumen querid@s amig@s, que el EURIBOR baje siempre es positivo para aquellos que tengan una hipoteca de tipo variable, pero en ningún caso el banco os pagará intereses por mucho que baje el EURIBOR y por muy bajo que sea vuestro diferencial.

Esperamos podemos seguir contando con vuestro apoyo y colaboración a través de vuestros comentarios. Os esperamos en nuestro próximo post.

¿CÓMO DESCONTAR EL VALOR SENTIMENTAL DE MI VIVIENDA?

Mis querid@s lectores/as, una vez más os tengo que agradecer vuestro apoyo y fidelidad al diario. El post de la semana pasada "¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?" parece que os ha gustado y es mi intención seguir dándoos pincelas del oficio de agente inmobiliario.

Esta semana os quiero hablar de cómo valorar un inmueble y ser consciente de que tengo que descontar el valor sentimental que me impide ser todo lo racional que una valoración inmobiliaria requiere. Esto a simple vista parece muy complicado, pero un buen agente inmobiliario debe poder conseguirlo.

Si bien es cierto, ya os hemos dado algunos consejos de cómo hacerlo. Lo primero que tenemos que hacer es despersonalizar la vivienda, pero quiero ir más allá. Antes de todo eso, cuando pongo a la venta mi casa, tengo que hacer el ejercicio de abstraerme de que es mi casa, donde tengo mis recuerdos, donde ha vivido mi familia, para pasar a tener una de tantas viviendas que hay en venta en mi zona.

Si hemos reformado la vivienda, querremos que con la venta por lo menos recuperemos la inversión que hemos hecho. Sin embargo este razonamiento no es del todo correcto. Hay un principio básico en el mercado inmobiliario que dice que; "SOLO SE VENDE LO QUE ESTÁ EN PRECIO". Esto quiere decir que podremos recuperar la inversión realizada, siempre y cuando el precio que tengamos en mente, dado el gasto de la reforma no supere el precio de mercado.

Por otro lado, tendemos a comparar las casas de los demás con la nuestra, y claro está, que la nuestra gana por goleada a las demás. Sin embargo quizá esa no sea la misma sensación que tenga el comprador y por tanto, de nuevo, estemos errando en nuestra valoración. El comprador mira, se fija y compara muchas cosas pero jamás entrará en la lucha por darnos la razón o no sobre si nuestra casa es más bonita o mejor que la del vecino por darnos el gusto, y si lo hiciera sería mala señal pues no sería el comprador de nuestra casa.

Es muy complicado que un particular pueda emitir un juicio neutro u objetivo cuando tiene que vender su propia vivienda, más aún cuando se trata de una vivienda heredada, cuando se trata de un divorcio o cuando esa casa tiene para nosotros un valor sentimental. Siempre, y en este caso, siempre es siempre, "el valor sentimental cotiza al alza", por lo que nos alejaremos en mucho del valor de mercado.

Para descontar el valor sentimental no hay mejor receta que acudir a un intermediario que pueda abstraerse de dicho componente subjetivo, y que pueda asesorarnos y guiarnos de la forma más objetiva y razonable posible, que será lo que mejor defienda nuestros intereses.

En definitiva, mis querid@s lectores, no es tarea fácil desligarse de lo sentimental, pero no es menos necesario hacerlo para vender pronto y bien.

Os espero en el próximo post del diario de un inmobiliario. 

¿QUÉ ES ESTO DEL HOME STAGING?

Mis querid@s lectores/as, gracias por seguir apoyándonos una semana más. Después del éxito del último post, esta semana queremos hablaros de algo novedoso en España pero con largo recorrido en otros países europeos y, sobre todo, en Estados Unidos. Se trata del "Home Staging".

Y habrá muchos que diréis, ¿y eso qué es? La traducción al castellano sería algo así como "puesta en escena de la casa", es decir, preparar la vivienda para ponerla a la venta con una imagen más atractiva, más apetecible, y que destaque sobre las demás, sin llegar, ni mucho menos, a las tan temidas reformas. Vamos a explicarlo.

No se llega a la reforma porque esta técnica consiste en despejar la casa y, lo más importante y fundamental para un home stager, "despersonalizarla"; se trata de conseguir un ambiente neutro, ordenado, limpio, armónico, en el que encaje casi cualquier persona, tenga el perfil que tenga. Si nos encontramos con una vivienda muy cargada, despejaríamos lo más posible y le quitaríamos esa sobrecarga excesiva. Si, por el contrario, se trata de una vivienda vacía, amueblaríamos e iluminaríamos sus estancias, con una decoración muy sutil. De esta manera, potenciamos los puntos fuertes de la vivienda, y minimizamos los puntos débiles.

Todos sabemos que, en los tiempos que corren, la imagen es fundamental casi para cualquier cosa; imagen comercial, imagen personal, imagen de marca... Pues esto no deja de ser lo mismo, lo podemos llamar "imagen de hogar"; hay que dar la mejor impresión posible a un comprador potencial ya que la decisión de si un piso gusta o no gusta, se toma en los primeros 90 segundos de la visita, es decir, en la primera impresión.

Pensadlo... Si ponemos todo nuestro empeño en arreglarnos y mostrar lo mejor de nosotros mismos para una entrevista de trabajo, ¿porqué no vamos a hacerlo con nuestra casa?

Hay vendedores a los que esto no les parece relevante, pero hacedme caso, que el olor de la vivienda sea agradable (café recién hecho, flores frescas...) o que, por el contrario, huela a tubería, desagües, o basuras (creedme, me ha pasado), afectan mucho mas de lo que os podáis imaginar para decidirse por una vivienda u otra.

Además, la ventaja de esta técnica es que es accesible a todos, puesto que podemos hacer proyectos con una inversión simbólica, desde los 200 €, o realizar grandes proyectos que conlleven pintar las paredes, cambiar un espejo roto o arreglar una persiana, por 2000 €.

¿Y como se traduce esto en las ventas? Pues he de deciros que cuando una casa realmente está bien preparada para ponerse a la venta y tiene unas buenas fotos, una buena iluminación y una buena presencia, las llamadas y las visitas se multiplican, llegando a reducir el tiempo de venta en semanas y, lo que es mejor, consiguiendo que las ofertas que se efectúen por ella no sean tan agresivas, puesto que no hay pegas que achacarle a la vivienda.

Así que, ya sabéis, invertid un poquito en la imagen de vuestro hogar, que estoy seguro que se recogerá con creces en la venta. Y recordad, no hay una segunda oportunidad para dar una buena impresión.

Todo nuestro agradecimiento al buen hacer y profesionalidad de Angular 8 Fotografía.

Nos veremos en nuestro próximo post de Diario de un inmobiliario.

VIVIENDA PROTEGIDA VS VIVIENDA LIBRE

Mis querid@s lectores/as. Os tengo que agradecer el apoyo en el último post, pues he conseguido batir la marca de 43 lectores/as, que conseguí con el post "MI TRABAJO A ESCENA", gracias todo corazón y espero que poco a poco seamos más.

En esta ocasión os quiero hablar sobre los dos tipos de vivienda que podemos encontrar en el mercado inmobiliario español, desde el punto de vista de su regulación y acceso: Vivienda de Protección Oficial y Vivienda de Renta Libre. Vamos a compararlas y a ver qué de bueno tiene cada una y en función de eso, os pediré opinión.

En primer lugar vamos a hablar de la Vivienda de Renta Libre. Este tipo de viviendas, que por otro lado son de las que más abundan en el mercado inmobiliario tienen varias ventajas:

1.      Son de libre acceso para cualquier ciudadano español o extranjero.

2.      No tienen ninguna limitación en cuanto a la concesión de financiación.

3.      No están sujetas a condiciones legales para su adquisición y posterior transmisión.

4.      Se puede disponer de ellas en cualquier momento para alquilarlas.

5.      No existe limitación en el precio de venta ni en la renta de alquiler.

No obstante, las viviendas de renta libre también tienen algunas desventajas:

1.      Son más caras que las Viviendas de Protección Oficial.

2.      No existen ayudas económicas directas o indirectas a la compra de este tipo de viviendas.

En segundo lugar vamos a hablar sobre Viviendas de Protección Oficial. Este tipo de viviendas no son tan abundantes en el mercado, aunque hoy en día todas las administraciones pública, concienciadas con el problema existente de acceso a la vivienda, se están volcando en la construcción y promoción de este tipo de viviendas. Las viviendas protegidas tienen ventajas como por ejemplo:

1.      Son más baratas que las viviendas de renta Libre porque su precio está regulado por las administraciones públicas. (Precio Máximo Legal de Venta=Precio de Módulo)

2.      Es posible obtener ayudas económicas directas e indirectas a la hora de obtener una vivienda. Directas como por ejemplo ser beneficiarios de un préstamo cualificado o bonificado, en el cual no hay comisiones y le letra de hipoteca no puede superar en ningún caso una determinada cantidad. Indirectas como por ejemplo la bonificación en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos Jurídicos Documentados, así cómo en el Impuesto de Bienes Inmuebles.

3.      Existe un gran parque de vivienda protegida en zonas residenciales de gran atractivo comercial.

Por otro lado, las Viviendas de Protección oficial tienen una serie de desventajas:

1.      El Precio de Venta de estas viviendas (Precio de Módulo) no siempre se corresponde con el Precio de Mercado.

Si el Precio de Mercado>Precio de Módulo: P.V.P.=Precio de Módulo.

Si el Precio de Mercado<Precio de Módulo: P.V.P.=Precio de Mercado.

2.      A la hora de obtener una hipoteca, el banco en ningún caso va a financiera más del 80% del Precio de Módulo, en vivienda protegida de segunda mano.

3.      A la hora de alquilar, vender o realizar reformas en la vivienda, hay que pedir autorización a la administración de la que dependa esa vivienda.

4.      Es obligatorio que dicha vivienda constituya nuestro domicilio habitual y permanente, es decir, no podría comprarla y no vivir en ella.

A la hora de acceder a una vivienda protegida existen varios requisitos que debemos cumplir si o si, os pongo el link de la web de la Comunidad de Madrid: 

http://www.madrid.org/cs/Satellitec=PVIV_Generico_FA&cid=1142562754205&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

¿CON CUÁL OS QUEDÁIS?

En definitiva, a la hora de decidir si comprar vivienda protegida o vivienda de renta libre pueden primar muchas cosas importantes como precio, zona, características, etc., pero lo primero que deberíamos tener en cuenta es si podemos elegir, es decir, si podemos optar a una vivienda protegida.

Si la respuesta es sí, entonces tenemos todas las opciones abiertas y podremos encontrar muy buenas opciones, en zonas residenciales muy atractivas, a precios muy competitivos.

Por último, tendremos que decidir si hay más ventajas que desventajas en nuestra elección y sobre eso tomar una decisión. Como podréis comprobar, comprar una vivienda es más complicado de lo que parece, pues nos supone una disyuntiva entre varias opciones.

Os animo a visitarnos en nuestra oficina de calle Magdalena, 30, donde os asesoraremos para hacer más llevadero y sencillo ese paso. 

Nos vemos en nuestra próxima entrega.